La Moratoria de Alquiler y Pago de Hipotecas [COVID-19]

El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo establece las siguientes medidas en relación a la moratoria de alquileres e hipotecas a causa del COVID-19:

Medidas Real Decreto-Ley 11/2020, sobre la moratoria de alquileres e hipotecas a causa del COVID-19

Explicación sobre las medidas aprobados sobre la moratoria de alquileres

Se suspenden los desahucios durante seis meses, a solicitud de la persona afectada, desde la entrada en vigor del Estado de Alarma para hogares vulnerables sin alternativa habitacional sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.

Entendiéndose como situación de vulnerabilidad las personas que estén obligadas a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos. Durante la suspensión el acreedor no podrá exigir el pago de la cuota, ni de ninguno de los conceptos que la integran, no se devengarán intereses y la fecha del vencimiento acordada en el contrato se ampliará.

Se implanta la renovación automática de los contratos de alquiler que venzan en los tres meses siguientes a la entrada en vigor de esta norma por seis meses en las mismas condiciones que el contrato en vigor, esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

Moratoria automática en el pago de su renta para aquellos arrendatarios en la situación de vulnerabilidad antes indicada y cuyo arrendador sea un gran tenedor de vivienda, tanto público como privado, (aquel que posea más de diez inmuebles excluyendo garajes y trasteros una superficie construida de más de 1.500 m2). Esta durará lo mismo que el estado de alarma o mientras persista la situación de vulnerabilidad, con un máximo de cuatro meses y una vez superada dicha situación, el inquilino deberá devolver las cuotas no pagadas en el plazo máximo de tres años sin intereses.

1.- ¿Qué hacer si no se puede pagar la cuota del alquiler?

En primera instancia, los inquilinos que estén viviendo una situación de vulnerabilidad provocada por la crisis económica derivada de la pandemia de Covid-19 pueden solicitar al dueño, siempre y cuando este sea un particular y no una empresa o un gran propietario, y en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del real decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que la suspensión o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente con carácter voluntario. Desde el momento en que recibe la solicitud, el arrendador tiene siete días laborables para comunicar al arrendatario las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento de la deuda que acepta o las posibles alternativas que plantea.

No obstante, si el arrendador no acepta ningún acuerdo, el inquilino puede pedir un microcrédito sin intereses ni comisiones, que tiene que ser destinado obligatoriamente al pago del alquiler. El préstamo cubrirá hasta seis mensualidades y será emitido por un banco y avalado por el Estado, a través de un acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial (ICO). El usuario solo devolverá a la entidad bancaria el capital en un plazo de seis años, “prorrogable excepcionalmente por otros cuatro”, según el texto del real decreto-ley.

2.- ¿Quién no puede solicitar la moratoria en el pago del alquiler?

Si la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar es propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España no se considerará en situación de vulnerabilidad, por lo que no podrá pedir el crédito para el alquiler. Con dos excepciones: cuando el arrendatario es propietario únicamente de una parte de dicha vivienda y se haya obtenido por herencia; y cuando el arrendatario titular de una vivienda acredite que no dispone de la misma por separación, divorcio o cualquier otra causa ajena a su voluntad, o cuando la vivienda resulte inaccesible por discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman el hogar.

3.- ¿Cómo acreditar la vulnerabilidad?

El inquilino deberá demostrar que se encuentra en una situación de vulnerabilidad presentando unos documentos: en caso de desempleo, es necesario el certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo; en caso de cese de actividad de los trabajadores autónomos, el certificado expedido por la Agencia Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de una declaración de cese de actividad realizada por el interesado.

Para hacer constar el número de personas que habitan en la vivienda habitual se presentarán: el libro de familia o un documento acreditativo de pareja de hecho, un certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores y, si es el caso, una declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

La titularidad de los bienes se comprobará a través de una nota simple del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar. Se añadirá también una declaración responsable del deudor en la que se hace constar el cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes para sufragar el coste del alquiler.

En tiempos de estado de alarma, sin embargo, puede ser complicado obtener esta documentación. Por ello, el legislador prevé que el inquilino pueda sustituirlos por una declaración responsable que incluya los motivos, relacionados con la pandemia de Covid-19, que le impiden que aportar esos papeles. «Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado», reza el real decreto-ley.

4.- ¿Qué ocurre si no se puede devolver el préstamo que conceden como ayuda?

El real decreto-ley prevé otras ayudas para los inquilinos que no logren recuperarse de la crisis derivada de la pandemia y no puedan devolver el crédito. De esta forma, otra orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana incorporará al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 un nuevo programa de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto económico y social del Covid–19, tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler.

Tendrán derecho a estas ayudas los inquilinos que encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica y social ya enunciados, más los que eventualmente se añadan en la orden. La cuantía de esta ayuda será́ de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta o, en su caso, de hasta el 100% del préstamo que se haya suscrito y con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual. Serán los órganos competentes de cada Comunidad Autónoma los que determinen la cuantía exacta de estas ayudas, dentro de los limites establecidos para este programa.

5.- ¿Y si el casero fuera un gran propietario?

Si el dueño de la vivienda es un gran tenedor, es decir, una empresa —típicamente, un banco o un fondo de inversión—, o una entidad pública de vivienda o alguien que posee más de diez inmuebles urbanos —excluyendo garajes y trasteros— o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, el inquilino podrá pedirle “el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes”. Para hacerlo, tiene el plazo de un mes desde la entrada en vigor del real decreto-ley (es decir, el 2 de abril).

Cuando no haya acuerdo, sin embargo, el arrendador deberá comunicar al arrendatario, en el plazo máximo de siete días laborables, su decisión, a elegir entre dos opciones:

• Una reducción del 50% de la cuota del alquiler mientras dure el estado de alarma y, si el plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada por el Covid-19, durante las mensualidades siguientes, con un límite de cuatro meses;
• Una moratoria en el pago de la renta durante el estado de alarma y, si no fuera suficiente, por las mensualidades siguientes, con un límite de cuatro meses. El pago se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación de vulnerabilidad, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses citado anteriormente, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o de sus prórrogas. “La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses”, reza la normativa.

El hecho de acogerse a esta moratoria (que se aplica también a todos los arrendamientos correspondientes al Fondo Social de Vivienda) no impide que el inquilino pueda acceder a los mini créditos avalados por el ICO. En este caso, la moratoria y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas quedarán anulados en la primera mensualidad de renta en la que esta financiación esté a su disposición.

6.- ¿Qué ocurre si el contrato de arrendamiento vence en este periodo?

Si lo que se alquila es la vivienda habitual del inquilino y el contrato vence en el período comprendido entre la entrada en vigor del real decreto-ley (el jueves 2 de abril) hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma, el mismo contrato se prorroga por un período máximo de seis meses, previa solicitud del arrendatario. Sobre las condiciones que deberán aplicarse durante la prórroga el legislador es tajante: “se seguirán aplicando los términos establecidos para el contrato en vigor”. Dicho en plata: no se podrán subir los alquileres durante la prórroga.

7.- ¿Se admiten los desahucios?

Tampoco, ya que con el real decreto-ley aprobado este martes por el Gobierno se suspenden todos los lanzamientos de hogares vulnerables sin alternativa habitacional. El inquilino deberá acreditar ante el Juzgado que se halla en una situación de vulnerabilidad social o económica por los efectos de la expansión del Covid-19, y que esta no le permite encontrar una vivienda alternativa para sí y para las personas con las que convive. Esta circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. Los requisitos para demostrar la vulnerabilidad y los documentos para acreditarlos son los que ya se han descrito anteriormente.

Si el Letrado de la Administración de Justicia estimara la situación de vulnerabilidad del inquilino, decretará la suspensión con carácter retroactivo a la fecha en que esta empezó y “por el tiempo estrictamente necesario, atendido el informe de los servicios sociales”, se lee en la normativa.

Cuando la suspensión del desahucio afecta a un arrendador que a su vez pueda acreditar ante el Juzgado su situación de vulnerabilidad, el Letrado de la Administración de Justicia deberá comunicarlo a los servicios sociales competentes para que consideren el plazo de suspensión extraordinaria más oportuno y definan las medidas de protección social a adoptar.

8.- ¿Qué ocurre con la extensión de la moratoria hipotecaria en materia de vivienda?

Serán beneficiados quien pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos específicamente detallada en el Real Decreto Ley, por lo que habrá que estudiarse caso por caso la viabilidad de la solicitud.

Para acreditar la vulnerabilidad a la situación derivada del Estado de Alarma y ser beneficiario de las garantías acordadas, será necesario aportar documentación acreditativa (libro de familia, empadronamiento, titularidad de bienes y declaración personal del solicitante comprometiéndose a cumplir los requisitos exigidos).

Establece la posibilidad de una moratoria en los créditos y préstamos no hipotecarios que mantengan las personas en situación de vulnerabilidad, incluyendo los créditos sin garantía hipotecaria aplicables a fiadores y avalistas.

9.- ¿Existe alguna ayuda en relación con el alquiler de los locales a las empresas? ¿Entonces que solución tenemos los empresarios?

Pues bien, el gobierno continúa exprimiendo a las empresas, sin conceder ayudas, obligándolas a cerrar, lo que va a producir una oleada de concursos de acreedores por la falta de previsión y de ayudas a las empresas. Una ayuda no es una concesión de un préstamo para pagar, una ayuda seria no pagar, condonar, ya que durante un periodo importante de tiempo van a estar sin poder ejercer su actividad, y abonando todas las obligaciones.

Ante la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 JMHérnandez Abogados queremos estar al lado de los empresarios y haceros llegar, a la mayor brevedad posible y a medida que se vaya produciendo, la información que consideramos más relevante. Ante esta situación, con una alarma que durará hasta bien avanzado mayo, como mínimo, muchos de nuestros clientes están buscando la manera de afrontar los pagos del alquiler de los locales que albergan sus negocios.

10.- ¿Entonces que solución tenemos los empresarios en relación con el pago del alquiler de nuestro negocio cerrado?

La pregunta que les ronda es si deberán pagar el alquiler de dichos locales si tienen que cerrar sus negocios, dado que han firmado sus contratos y por años en la mayoría de los casos. La respuesta la podemos encontrar, traída del Derecho Romano, en la cláusula “Rebús sic stantibus”, de aplicación por parte de nuestra Jurisprudencia.

Pero, ¿qué conlleva esta cláusula? ¿cómo debemos actuar?

La respuesta debe ser prudente, pero también rápida y eficaz, dado que no hay amparo legal articulado para poder contestar estas cuestiones, deberemos formular soluciones personalizadas a cada situación. Se trata de dar a la realidad un contexto legal que seguramente no ha sido previsto, pues como sabemos, los problemas son mucho más rápidos que las soluciones que el legislador les da.

Por tanto, nuestro cliente debe quedar tranquilo, sentirse a salvo, porque tenemos la respuesta que espera: no, no tendrá que pagar esas rentas, porque la realidad que vive se impone y el derecho le dará una solución que equilibre la balanza que la justicia exhibe.

Ello no quiere decir que se exoneren o condenen dichas cuotas/mensualidades, sino que se podrá negociar el aplazamiento en los meses que reste el contrato. Tampoco podrán los arrendadores resolver el contrato por el impago de dos rentas seguidas (que es en la mayoría de los contratos cláusula de resolución), ya que esta situación es extraordinaria para todo el mundo. Nos enfrentarnos a situaciones absolutamente impensables hace unos meses, entendemos que cabría aplicarla.

Siguiendo las directrices de nuestro Alto Tribunal, que estableció qué características se han de dar para que pueda ser aplicada, en su gran mayoría los casos encajan en la situación en la que nos encontramos ahora. Estos requisitos que establece el Supremo serían, siempre atendiendo a la seguridad jurídica, los siguientes.

A.- Que se dé la circunstancia de que el cumplimiento del deber cause una onerosidad extraordinaria. Ha de tratarse de una alteración desmesurada.

B.- Que, como es el caso que nos ocupa, se deba a que hayan sobrevenido circunstancias imprevisibles.

C.- Que también nos encontremos ante una modificación de la base económica que rige el contrato.

D.- Que provoque la destrucción de la equivalencia de las prestaciones.

E.- Que convierta en inalcanzable la finalidad del negocio.

F.- Que suponga una onerosidad tal que altere el equilibrio entre el contrato y la compensación a recibir.

Pues bien, como decíamos antes, ha de ser analizado caso por caso. Nos podemos amparar en dicha cláusula para poder pedir modificación de las condiciones del contrato preocupantes, dado que el panorama social y económico que se daba en el momento en el que firmó comprometiéndose, ha desaparecido por completo y que, sin duda, si hubiera tenido la mínima sospecha de verse en este escenario, no habría formalizado. El Tribunal Supremo sentó las bases para poder hoy aplicar esta cláusula a raíz de la grave crisis del 2008. Por ello, y ajustándonos a sus directrices, podremos dar respuesta a la duda y salvar la situación.

Concretamente en sentencia de junio de 2014 el Alto Tribunal establece su criterio como consecuencia de la ya mencionada crisis económica sufrida (SIC):” Conviene señalar que la aplicación de la cláusula, en rigor, no supone una ruptura o singularidad respecto de la regla preferente de la lealtad a la palabra dada (“pacta sunt servanda”), ni tampoco de la estabilidad o mantenimiento de los contratos.”

Tu despacho de abogados para resolver tus problemas económicos

Por todo lo expresado, consideramos que podemos dar un asesoramiento favorecedor de la situación a la que se verán abocados tantos y tantos clientes. En JMHernández Abogados sabemos que en estos momentos es vital estar al día y queremos ayudarte con el análisis de tus problemas económicos, y estaríamos encantados de analizar tu problema y ofrecerte la mejor solución jurídica. Puedes contactar en jmhernandez@jmhabogados.com o llamando al teléfono 961192321.